Доходы потенциальных покупателей в целом в стране растут, но они все равно недотягивают до желаний застройщиков, которые создали и еще долго будут использовать миф о вредоносности закона №214-ФЗ о долевом строительстве.
Теперь все ждут, какие послабления смогли выторговать строители у администрации Президента РФ. Удивительно, что после этого новую редакцию закона о долевом строительстве (№214-ФЗ) не приняли сразу в трех чтениях. По факту вот-вот в Госдуме РФ состоится второе чтение, ключевое.
А пока что сами проекты в дефеците. "Деньгопоток" под 0% годовых от частных инвесторов льется на московскую квартирную ниву, однако не обещает вернуться доходами. Главный риск для застройщиков - риск остаться без денежных вложений дольщиков, риск, рожденный конфликтом между авторами 214-го закона и застройщиками. Этот риск лишь дополнил вероятность обмана вкладчиков, - этот риск оценен продавцами в I квартале этого года по-разному.
Даже средний рост цен на самую дорогую, элитную недвижимость составил 3 % в месяц. Теперь минимальные цены "остоженских новостроек" даже на этапе котлована начинаются с $10000 за 1 кв.м. Динамику роста жилья в первом квартале 2006 года в сегменте жилья бизнес класса иначе как взрывом не назовешь - до 10% в месяц в домах, достроенных до общих очертаний.
Теперь давайте о спросе. Доходы москвичей в январе 2006 года втрое выше чем в среднме по России. И еще один показатель - почти четверть розничных продаж в стране приходится именно на Москву. Все это косвенно свидетельствует о потребительском буме, которым подвержено население. По данным Росстата, за год денежные доходы москвичей выросли на 17,6%, но их реальная величина (с поправкой на инфляцию) - всего на 6,6%. Растут и реально располагаемые доходы граждан - на 22,6% за первый месяц текущего года.
Продавцы чувствуют излишек денег в карманах инвесторов и пользователей, жаждущих квартир. Они безусловно, будучи в курсе бюджетного профицита и растущего "СНАБфонда", пытаются опытным путем понять, где же потолок возможностей у того или иного покупателя, будь он нефтяной магнат или чиновник.
ПО СОСТОЯНИЮ ДЕЛ НА ПЕРВЫЕ ЧИСЛА АПРЕЛЯ РАЗНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ И ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ ПРОДАВЦЫ ПОДНЯЛИ ЦЕНЫ ПО СРАВНЕНИЮ С ЦЕНАМИ ДЕКАБРЯ-ЯНВАРЯ ОТ 8% ДО 33%
В лидерах по темпу прироста цен среди проанализированных порталом RealEstate.ru объектов предложения по продаже квартир в комплексе "Велтон парк", корп.3 концерна КРОСТ - 33% (c $2200 до $3400 и с $2470 до $3630). Не сильно отстали в погоне "Миракс парк" (корп.1),в котором предложение подорожало на 29% (с $3090 до $4000 и с $3120 до $4100), "Алые паруса" (корп.5) и "Гранд парк" - на 26%.
Наиболее умеренно цены выросли в "Велтон парке" (корп.2) - на 8% (с $2800 до $3100 и c $2400 до $2740 за 1 кв.метр), в доме "Авангард" на Профсоюзной - на 9% и в "Долине грез" - 10% .
Столь разные решения по объектам, относимым к одному классу, объясняются разным уровнем готовности домов. Чем презентабельнее дом, тем больше просят за квартиру в нем, поскольку риски периода строительства преодолены. Чуть меньше рывок цен у тех застройщиков, кто предусмотрительно поднял цены еще тогда.
Объем предложения квартир упал в январе 2006 года по сравнению с декабрем прошлого года на 16%, а за год (сравнивая с январем 2005) на 40 %. Это факт.
ГЛЯДЯ НА ПОКУПАТЕЛЕЙ И ПОСМАТРИВАЯ НА КОРРЕКТИРОВКУ КУРСА АМЕРИКАНСКОЙ ВАЛЮТЫ, НЕКОТОРЫЕ ПРОДАВЦЫ КВАРТИР ПРИОСТАНОВИЛИ ПРОДАЖИ КВАРТИР
Насколько широк круг этих игроков, утверждать сложно - обосновывать выводы на подчас лукавых ответах сотрудников отделов продаж невозможно. Продавцы характеризуют покупательское поведение словом "метут", как будто речь идет о крупе и макаронах, которых вот-вот не будет на прилавке. Впечатление такое, что покупатели уверены в неизбежности процедуры под названием "шоковая терапия".
Тем не менее, скорее всего многие жилые дома с первичного рынка исчезли, поменяв владельцев (речь идет, конечно, не о самой квартире, а об "отражении ее в векселе"). Так или иначе, по итогам января 2006 года из числа рекламируемых на первичном рынке объектов сняты с продажи все квартиры в 27 новостройках, а спустя месяц - еще в 14 объектах. Приостановка продаж, вызванная увеличением цен (а возможно, и пересмотром ценовой политики), вполне логична. Так поступили продавцы апартаментов в домах "Коперник", "Режиссер", в Доме на Мосфильмовской и в комплексе "Шуваловский". Предвкушая наживу частные лица инвестируют в остатки близкого к сдаче жилья. В более спокойном режиме идут продажи в домах, находящихся на начальной стадии строительства - риск выше, поэтому продавцы пересматривают цены, "щадя" покупателей - всего на 8% в месяц.
Итрига текущего этапа развития рынка недвижимости в Москве, как и в России, осталась. Причины столь тягостного процесса строительства жилья в стране, где ни земля, ни строительные материалы, ни трудовые ресурсы, ни даже наличность дефицитом не являются, в этом тексте не были исследованы, поскольку представленный обзор не носит аналитического характера.
По материалам портала Realestate.ru